Как сейчас инвестируют в новую недвижимость?
Последние годы в России активно развивают программу льготной ипотеки на недвижимость. Некоторые инвесторы поняли, что могут дешево купить квартиру еще на стадии проекта, а через полтора — два года перепродать ее сильно дороже. Конечно, у такой схемы заработка имеется множество подводных камней, но зарабатывать неплохие деньги с нее можно. Но сейчас появились новые обстоятельства, которые изменили структуру такого заработка. Теперь инвесторы не будут иметь возможности продать квартиру быстро, им придется ждать гораздо больше времени, или продавать быстро, но себе в убыток. Объяснить все причины такого изменения сложно, поскольку на него повлияло большое количество важных факторов.
По статистике за прошлый год, около 15 процентов купленных квартир в новостройках по всей России составили инвестиции. То есть, эти 15 процентов квартир были приобретены специально для перепродажи через небольшой срок по более высокой цене. За долгое время инвесторы выработали определенные критерии, по которым можно легко и быстро определить, большим ли спросом будет пользоваться квартира спустя год или два, да и вырастет ли она в цене. Таким образом инвесторы выстроили четкую схему, в которую вошли совсем не все квартиры. Во-первых, важно состояние дома, в котором находится квартира. Подавляющее большинство покупателей сейчас делает выбор в пользу новых квартир, так что инвесторам стоит рассматривать к покупке только варианты в новостройках.
За прошлый год в Москве было заключено около 100 тысяч сделок о покупке квартиры в новом доме, так что около 15 тысяч квартир в городе было приобретено именно инвесторами. Повышенный спрос на квартиры в новых домах не угасает и по сей день. В первой половине текущего года у владельцев квартир и желающих их купить начались большие проблемы, поскольку программа льготной ипотеки не работала так, как обычно, а цены временно взлетели до потолка. Из-за резкого повышения стоимости квартир, желающих приобрести недвижимость у инвесторов стало значительно меньше, что привело к снижению спроса. На данный момент желание купить квартиру и желание продать не сбалансированы, поэтому эксперты считают, что сейчас — не лучшее время для совершения сделок.
Что будет с теми, кто уйдет с рынка квартир в новостройках?
А те инвесторы, которые все-таки решили покинуть рынок новой недвижимости в короткие сроки, очевидно, понесут значительные убытки, поскольку сейчас у них не купят недвижимость даже по таким ценам, за которые квартиры были куплены ранее. Примечательно, что покупательская способность населения на квартиры не снизилась, просто массово изменился подход к покупке квартиры. Сейчас люди стараются относиться к деньгам как можно более бережливо. Многим стало проще купить квартиру в новостройке по льготной ипотеке со ставкой меньше 1 процента и подождать год или два, чем переплачивать 10 и более процентов за срочность. Но кроме этого имеются и другие факторы, которые повлияли на инструменты инвесторов в недвижимость.
Если с марта многие инвесторы решили экстренно прекратить продажи квартир до более “спокойного” времени, то с сентября все больше предложений от них появляется снова. На данный момент известно, что реализация квартир по ценам начала года идет очень сложно. Многие инвесторы снижают цены себе в убыток, и при этом теряют сразу в двух местах — продают дешевле и сильно позже, чем планировали. Сейчас большинство покупателей больше заинтересованы именно в том, чтобы купить квартиру у застройщика. Во-первых, сделать это можно по минимальной цене, а во-вторых, застройщики дают гарантию на жилье, а в случае неполадок возместят ущерб. Сегодня инвесторы могут привлечь покупателей к своим квартирам только снижением цены, причем на 15 и более процентов. В лучшем случае им удастся выйти в ноль.
Начиная с середины текущего года наблюдается очень низкий спрос покупателей к недвижимости, что повлечет за собой неизбежное снижение цен на квартиры. В прошлом году можно было увидеть множество объявлений инвесторов, где они предлагали приобрести квартиры через несколько лет по ожидаемой цене. То есть, они купили квартиры в прошлом году и сразу же начали искать покупателей, готовых переплатить от 15 процентов сразу, а не через время. Сейчас такие предложения кажутся не очень заманчивыми, но статистика говорит, что из 6 процентов квартир, выставленных в таком формате продажи, было куплено более 4 процентов. Примечательно, что эти инвесторы — единственные из своей сферы, кто продал большую часть квартир в наиболее подходящее для этого время.
Эксперты выделяют отдельных инвесторов, которые в 2021 году и ранее покупали квартиры в новостройках в ипотеку под хороший процент, а через короткое время продавали их, поскольку общее удорожание недвижимости делало выплаты по ипотеке даже немного прибыльными. До текущего года схемы перепродажи квартир, когда условия ипотеки были удобнее, чем покупка квартиры сразу за полную сумму встречалась достаточно часто, но сейчас о ней никто и не вспоминает. В настоящее время рынок недвижимости в России только восстанавливается, а инвесторам приходится ждать и терять свою прибыль.
