Снижение стоимости аренды квартир, наметившееся в начале пандемии, остановилось в большинстве городов России. Некоторые арендодатели уже возместили убытки от короны, но сдавать квартиры в аренду не всегда и не всегда целесообразно. Понять, стоит ли идти к арендатору, становится все труднее: рентабельность этого бизнеса падает, цены на недвижимость растут быстрее, чем ставки аренды, но аренда квартир по-прежнему выгоднее банковских вкладов. Вложения против квадратных метров и неоднозначное будущее собственников квартир.
Лишние деньги
Средняя доходность от аренды квартир в крупных городах России (с населением более одного миллиона человек) упала до 5,6% в год, подсчитали аналитики ЦИАН. Год назад он был выше — 6,3 процента, в «доке» 2019 — 6,7 процента, 2018 — 7,3 процента. В 2020 году рентабельность арендного бизнеса внезапно упала на 0,7 процентного пункта, в основном из-за резкого роста цен на жилье, вызванного введением льготной ипотеки. С другой стороны, рынок аренды застопорился: многие арендаторы переехали в отдаленные районы и оставили съемные квартиры в своих городах. Некоторые взяли ипотеку и купили дома. Это привело к снижению тарифов и, соответственно, доходов владельцев арендованных счетчиков.
Средняя стоимость аренды студий, одно- и двухкомнатных квартир в мегаполисе Россия в июне 2021 года достигла 18,6 тысячи рублей. За год их количество выросло на 2 процента. Стоимость покупки квартир росла быстрее — на 16 процентов в год до в среднем 4,2 миллиона рублей.
Тем не менее, по мнению экспертов, сдавать недвижимость в аренду по-прежнему выгоднее, чем хранить деньги в банке. Средняя депозитная ставка (на один год; данные центрального банка) составляет 5,46 процентных пункта (п.п.), доходность от аренды примерно на 0,14 п.п. выше. В 2020 году разница была больше — 1,6 п.п., в 2018 и 2019 годах — 0,5 и 0,9 п.п. Только в Санкт-Петербурге, где доходность от аренды составляет всего 4,2 процента, а также в Москве и Казани, где арендаторы получают 4,5 процента. каждый год имеет смысл отдавать сбережения банкирам.
«В будущем разрыв между доходностью от сдачи квартиры в аренду и банковскими вкладами должен сократиться», — прогнозирует ЦИАН. «Кроме того, фактический доход от аренды немного ниже расчетного, так как стоимость квартиры не включает косвенные расходы — затраты на ремонт, часть счетов за коммунальные услуги, налоги и поправки на возможные простои». Не превышайте текущую инфляцию, которая означает, что арендодателям очень сложно «уйти в ноль» из-за инфляции. В июне годовая инфляция составила 6,5 процента.
По мнению аналитиков, аренда квартир наиболее выгодна в Челябинске, где средняя доходность от аренды составляет более 7 процентов в год. Далее следуют Волгоград (6,5 процента) и Екатеринбург (6,4 процента). В абсолютном выражении больше всего зарабатывают собственники в Москве и Санкт-Петербурге: в среднем 544 тысячи и 308 тысяч рублей в год соответственно. Но самые высокие цены на недвижимость были зафиксированы и в двух столицах, так что аренда квартиры в Санкт-Петербурге окупается за 24 года, а в Москве — за более чем 22 года. Средний показатель для городов-миллионников составляет 18 лет и два месяца. В Челябинске вы можете «окупить» стоимость жилья, сдав его в аренду менее чем за 14 лет.
Профессиональные хостесс
В долгосрочной перспективе крупные инвесторы могут помешать частным домовладельцам зарабатывать хорошие деньги, взяв под свой контроль рынок арендного жилья. Эксперты консалтинговой компании CBRE прогнозируют увеличение инвестиций в сегмент арендной недвижимости. Они проанализировали рынки арендного жилья в 40 городах Европы (материал есть на Lenta.ru) и пришли к выводу, что спрос на аренду будет только расти, поэтому инвесторы не оставят этот бизнес без внимания.
«Население растет, особенно молодое поколение, которое более склонно снимать квартиры», — отмечают аналитики. — Социальные изменения также приводят к увеличению спроса на аренду. К ним относятся рост высшего образования (и рост задолженности по студенческим займам), сокращение неравенства в доходах, увеличение участия женщин в рабочей силе, более поздний возраст вступления в брак и создание семьи, что может задерживать принятие решений о покупке жилья. … Эти тенденции идут рука об руку с менее доступным домовладением. «По данным CBRE, 31 процент европейских семей сейчас живут в съемных квартирах (по сравнению с 26 процентами за последнее десятилетие).
Это правда, что в России практически нет договоров профессиональной аренды; его разрабатывает почти исключительно государственная компания Дом.рф. Большинство домовладельцев — частные лица, которые предлагают арендаторам унаследованную или купленную квартиру «на всякий случай». Рентабельность жилого сегмента в России ниже, чем коммерческого (речь идет об инвестициях в офисы, склады), поясняют консультанты. На данный момент у Дом.рф есть шесть проектов в Москве, в которых сдаются квартиры. Еще по одному — в Екатеринбурге (заселение там еще не началось) и Воронеже. Для страны со 150 миллионами жителей это незначительная сумма.
Что выросло
Практически полное отсутствие государственной поддержки арендаторов позволяет собственникам квартир повышать арендные ставки даже в сложных экономических условиях. И им не нужен предпочтительный аналог ипотеки, чтобы выжить — все, конечно, обошлось. Согласно расчетам «Мира квартир» (данные доступны на «Ленте.ру»), аренда однокомнатных квартир в первой половине 2021 года в 50 из 70 городов России составляет с. увеличилось население на 300 тысяч человек. В 52 городах «двухместные» были дороже, на 50 «трех рублей». «Говорят аналитики.
Самый сильный рост ставок зафиксирован в Сочи: с начала 2021 года они выросли на 28 процентов для однокомнатных квартир и на 19 и 10 процентов для двух- и трехкомнатных квартир соответственно. Аренда квартир в Калининграде, Махачкале (плюс 10-17 процентов), Севастополе (10,5-12 процентов), Новокузнецке (7-12 процентов), Тольятти (5-9 процентов).
«Ни в Москве, ни в Санкт-Петербурге, ни в некоторых других миллионерах с дорогой недвижимостью — Екатеринбурге, Казани, Краснодаре, Уфе — арендная плата так и не вернулась на уровень до пандемии», — жалуются эксперты. По ее мнению, это связано с мигрантами из Средней Азии, которые «так и не вернулись полностью», а также с офисными работниками и артистами из регионов, где работодателям все еще разрешено работать удаленно.
У Дом.рф другие данные по Москве — стоимость аренды квартир в столице якобы уже восстановила падение во время карантина в прошлом году. За период с июня 2020 года по июнь 2021 года цена предложения однокомнатных квартир на рынке аренды выросла на 10 процентов — с 35,5 тысячи до 39,1 тысячи рублей в месяц, двухкомнатных квартир — на 12 процентов (с 50,1 тысячи до 56,2 тыс. Руб.). Для сравнения: на конец 2019 года ставки составляли 39,1 тыс. И 56 тыс. Руб. Соответственно.
